规范物业管理市场 提升物业服务水平_油田物业服务水平提升
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规范物业管理市场
促进物业管理发展
物业管理是城市管理的基础环节，物业管理的发展水平直接反映一个城市管理水平的高低。我区物业管理起步较早，发展较快，目前在全市排名靠前，但仍有好多方面需进一步规范和完善。
目前我区共有物业管理企业90家，其中入区企业11家，管理着我区230多个物业管理项目，共计930余万平方米。为进一步推进我区物业管理行业的发展，切实解决当前物业管理领域出现的新情况、新矛盾和群众反映比较集中的热点问题，按照《山东省物业管理条例》及《青岛市物业管理条例》的相关要求及我区的实际情况，提出如下意见：
一、加强对物业企业的监督管理，提高行业整体素质。我区物业管理行业从整体素质尚可，但良莠不齐，部分物业企业人员素质和管理水平无法达到一个较高的水准。目前只有高标准、严要求，切实加强对物业管理企业的监督管理，才能扭转这个局面。
1、加强人员培训。参照物业行业的现状及现行政策法规，每年组织2次以上培训，组织各物业企业管理人员及专业技术人员参加学习，造就一批懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理人员。
2、根据《青岛经济技术开发区物业管理企业考核办法》，严格考核，认真兑现奖惩。
（1）按照《开发区物业管理企业监督考核评分标准》在全区开展物业管理项目综合检查，对每个物业管理项目进行打分，检查情况在“黄岛物业管理信息网”上公示，由公众共同监督。
对于评上国优、省优、市优等优秀物业管理项目，日常考核中发现出现问题的，下达整改通知书责令其限期整改；连续两次的日常考核发现问题的，给予通报批评，并记入企业不良行为记录；整改不力或连续3次出现问题的，通知其业主委员会，考虑重新对项目开展招投标，重新选聘有能力的物业公司进驻管理。
对于普通管理项目，在考核中发现出现问题的，下达整改通知书责令其限期整改；连续两次出现问题的进行通报批评；整改不力或3次以上出现问题的视其严重性劝其退出管理或禁止从事物业管理一年。
（2）将投诉与资质挂钩。年度内多次出现投诉上访事件不予办理该年度的资质升级，群众满意率极差或多次出现重大管理问题造成恶劣影响的，上报市物业行政主管部门取消其资质，禁止其继续从事物业管理活动。
5、鼓励企业参与服务行业IS09002国际标准质量体系认证，促进内部管理水平的提高，以规范促管理。
二、整顿市场秩序，完善竞争机制。
物业管理市场的规则就是优胜劣汰。按照市场经济规律，引入竞争机制，形成公开、公平、公正的市场竞争环境是培育和发展物业管理市场的关键。首先健全业主委员会的组织，充分发挥其自治自律作用，争取把业主委员会同社区居委会有机结合起来，充分发挥合力，减少工作层次。其次是贯彻执行《业主大会规程》，加强对业主委员会的指导和管理，引导其正确行使权利，履行义务，形成与企业良好的配合协作关系，充分发挥业主委员会的作用。
1、凡由政府组织建设的项目，一律通过公开招标选聘物业管理企业；
2、新建项目一律通过公开招标选聘物业管理企业；
3、已经成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会通过公开招标的方式重新选聘物业管理企业；
4、政府投资整治的旧住宅区，整治前，由业主委员会公开选聘物业管理企业，由选聘企业实行小区改造和物业管理一条龙服务；
5、高档商住楼、写字楼、商场、厂房等物业，原则上都应采取公开招标方式选聘物业管理企业。通过以上措施培育一批管理规模大、服务优秀、技术资金实力强的名牌企业，从总体上带动物业管理服务水平的提高。同时，要继续做好物业管理优秀小区(大厦)创建工作，发展和壮大优秀物业管理企业和物业管理区域，实行优秀企业年度评选公布制度，向社会公开推荐名牌及“信得过企业”，并允许其优先参加政府组织的公开招标活动，从而在规模经营上支持一批素质高、效益好、规模大、公司运转比较规范的企业，让他们锦上添花，创品牌效应。
三、加强行业监管力度，引导行业发展。
1、严格把关，控制物业管理企业数量的过度膨胀。对申请成立物业管理企业的单位或个人，凡达不到三级资质标准的，一律不予报送审批；对于三级[暂定]资质的物业企业申报三级资质时，一年内凡是无业绩或业绩极差的，资质材料初审不予通过，同时，业绩极差的要求业主委员会另行选聘物业公司，通过市场机制的作用逐步淘汰这部分企业。
2、取缔部分“三无”物业企业。目前我区物业管理市场已处于饱和状态，由于历史原因，存在较严重的“散、乱、小”现象，导致物业管理市场混乱、物业服务水平低下。为改善这一现象，拟对无资质、无项目、无人员企业进行查处，并将其清理出我区物业管理市场。
3、严把竣工验收关，加强小区建设全过程的监管，避免建管脱节。对物业管理配套设施不完善的工程，一律不予验收。
4、按照建设部《物业管理条例》及《青岛市物业管理条例》的相关规定，考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则，对我区物业管理区域进行划分，并依据划分后的物业管理区域逐步开展整合工作，从而促进我区物业管理行业走想规模化、集约化发展的道路
5、参考我区实际情况，调整物业管理收费行为。会同物价部门按照《青岛市住宅物业服务分等收费标准》，拟定《青岛市经济技术开发区住宅物业服务分等收费标准》，将物业服务标准量化、收费标准细化，形成“菜单式收费”模式，每一项服务对应相关费用，业主可自行选择服务项目及类别，从而促使物业服务收费公开、透明。
6、对全区各物业公司开展“物业管理市场秩序专项检查”，对物业公司规章制度、人员持证上岗、劳动合同及服务合同、项目管理等情况进行检查，对存在问题的分项要求其整改，以进一步规范物业管理行为。
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