房地产经纪行业的规范与服务水平的提升_规范房地产经纪行为
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房地产经纪行业的规范与服务水平的提升
【摘要】房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了重大贡献。随着房地产市场机制的建立与完善，房地产经纪在房地产市场交易中有着十分重要的作用，是房地产流通环节中的一条重要纽带。但据资料显示，当前中国房地产经纪行业发展尚不成熟，从业人员素质较低，诚信机制不完善，服务水平较低，经纪公司资格不合格等是房地产经纪行业发展的主要障碍。本文现主要针对这一问题，通过查阅全国各地相关调研资料，经济学中的一定知识与本人的分析，并以四川省的房地产经纪行业为例，提出对房地产经纪行业的进一步规范与服务水平的提升的一些对策建议。
【关键词】房地产经纪 四川 行业规范 服务水平 对策
一、引言
近几年来，房地产经纪机构和从业人员队伍迅壮大。在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作。现在市场上的房地产经纪多被称为“房地产中介”“二手房代理”等，但这之间的机构规模不一，服务水平参差不齐。从业人员的服务水平差，缺乏相关专业素质与职业资格考试的认证。房地产经纪行业发展水平与发达国家存在较大差距。因此亟需通过相关部门的整顿与监管，提升行业的整体服务水平，引导房地产经纪行业的健康发展，从而促进整个房地产市场的稳定，持续发展。
二、四川省房地产经纪行业现状
1.房地产经纪机构规模及相关资格
从成都、德阳、绵阳各市的工商管理部门了解到，从事房地产经纪并登记在册的正规公司较少。市场上存在的多数房屋中介均为不具有从事房地产经纪业务资格的非法机构，这些机构的规模相对较小，且以个体为主；存在形式多为依附于较大的经纪公司。这样的个体机构有着投资少，风险小，收益周期短等优点，所以被广泛采用。有关部门无法直接对个体机构进行监管与规范。个体机构逃避营业税，违反职业道德，扰乱房地产经纪市场秩序的行为多有发生，且无法提供优质专业的服务。个体机构也不具有从事房地产经纪工作的相关资格，门店的从业人员未通过房地产经纪人职业资格考试认证，缺乏相关的专业知识，服务水平较低，违章操作现象多，降低了房地产经纪行业的总体信用度，无法使居民享受优质的服务，阻碍着整个房地产行业的发展。
2.房地产经纪机构的服务评价
据相关部门调查显示，有47％的消费者没有接受过房地产经纪服务，有53％的消费者通过房地产经纪机构帮助其完成房屋买卖或租赁交易，其中35％的消费者在房地产经纪机构的帮助下完成交易2次或2次以上。有50％左右的消费者提到曾经遇到过不诚信的房地产经纪机构，由此对房地产经纪机构印象很差。而当问到今后若有房产交易时，是否会选择房地产经纪机构提供服务时，只有58％的消费者。
从这一调查结果中可看出：
（1）消费者选择房地产经纪因素
这一部分的消费者多是因为“熟人的介绍”、“自身的信息渠道相对较窄”和“信用较高“等
原因选择房地产经纪机构。其中大部分为上班族与年轻人，因为他们的工作相对繁忙，无过多时间亲自打理。只有较少部分的人因为“信用较高”、“品牌”和“服务质量”因素选择经纪。
（2）不选择房地产经纪因素
所占比例较大的因素为“收取费用过高”、“服务不完善”和“缺乏诚信”，三者所占比例分别为61%、49%、12%。佣金过高会使消费者觉得无力承受，且无法享受优质满意的服务。国内房地产经纪佣金比也远高于发达国家。
（3）房地产经纪从业人员状况
按照国家《房地产经纪管理办法》规定：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。这要求从业人员必须具有相关的职业资格认定，提高了此行业的入门门槛。可是现状却较为混乱，多数相关机构的从业人员都无任何职业资格认定证书，未经过专业培训。使得无论什么人，都能从事此行业，增加了房地产经纪交易市场的不稳定因素。不利于整个行业的管理，从而服务的质量也无从保障。
三、影响房地产经纪行业不规范及服务水平较低的原因分析
1.有关部门的行政职能界限模糊，互推责任
现行的中介机构主要由各市的工商部门、房管办和公安部门共同管理。管理部门较多，各部门的职能交差也过大，造成职能模糊。职能模糊使得政府办事的透明度大大降低，经常会出现一件事情无人管或者互相推卸责任的现象。政府在行业自律管理上处于时间、空间和专业的信息不对称地位，这样对于房地产经纪行业的管理难以到位、难见成效，行政效率低下，进一步放任了非法中介机构的滋生，使得市场处于相对混乱的阶段。
2.相关法规滞后
现出台的房地产经纪行业相关法规有：1994《城市房地产管理法》，明确了房地产中介机构的法律地位，为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等文件。表面上进一步规范了房地产经纪行业，但其操作性不强，未对具体情况作出相关处理办法及规定。使得一些在中介间的房地产投机行为的产生，如由“房屋出售，租赁服务”变为“低入高出”，恶意囤积房源，哄抬房价的投机行为，扰乱了房地产市场的正常秩序。
3.监管体 系不完整
房地产经纪行业的监管不仅需要相关政府部门的参与，还需要法律监管，各方舆论的参与。如当地房地产中介管理协会，当地媒体，消费者协会及公民的舆论监督。形成一条由政府部门，媒体，协会，公民共同组成的监管链条。
4.行业入门门槛低，收益高
自古到今，金钱的诱惑总是很多人所不能抵御的。此行业“高收益，低投入”的特点，使得大量的人员涌入此行业，且行业的准入条件较宽松。省内各大城市均存在大多中介机构规模较小，机构的工作人员无专业资质。机构以挂靠和加盟等方式逃避相关部门的检查。行业的标准性降低，使得工作人员难以对客户提供准确、满意的专业服务，大大降低客人对经纪行业的信赖度。
5.房地产泡沫经济衍生
国民逐渐富起来了，对住房的要求及需求都有所增加。中国房地产市场进入了告诉发展的阶段，近几年持续上涨的房价，成了社会一大热点问题。房地产泡沫经济也逐渐衍生在这一领域。居高不下的房价，使得投机行为的逐渐增多，受利益的驱使，众多中介机构利用职能之便，也加入这一行列，使得整个市场更为混乱。
四、进一步规范房地产经纪行业及提升行业服务水平的对策建议
1.明确相关部门管理职责，形成行业监管体系
划分专门管理房地产经纪行业的部门，明确管理范围。加强与各政府部门的合作，如税收部门。实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度，划清管理职能，理清管理关系。工商部门严格进行工商登记，房管局进行严格监管，严格登记从业人员的从业资格。加强与媒体与各协会的合作，实行舆论的监督，形成一条完整的监督体系。
2.完善相关法律法规
现有法律法规无法满足房地产经纪的发展，存在着较多法律空白。应专门针对房地产经纪行业出台一部法律，确定房地产经纪市场运行规则，规范从业行为，界定房地产经纪机构与经纪人的权利、义务与责任。明确规定房地产经纪机构的信息公示和告知义务等。对从业人员也应该作出严格规定，提高市场准入门槛。
3.加强房地产经纪行业诚信建设
约定房地产经纪人职业道德规范，对从业人员进行定期的职业培训。根据行业特点，创立房地产经纪人学会，建立全国统一的房地产经纪机构和经纪人资信评价体系，在全行业开展房地产经纪机构和经纪人评价。相关部门对房地产经纪公司及经纪人建立信用档案系统，对其不诚信或不良行为进行登记，并且提供相关在线查询系统，接受社会监督。规范合同文本，提高服务质量，加强诚信建设。
4.加强房地产经纪信息审核，进行优质单位评比
房地产交易信息经常存在有虚假信息的现象，这极大危害了用户的利益。应当建立完善的交易系统，加强信息的审核力度。各地区定点定时对各机构进行评比，鼓励行业优秀分子，促进行业发展。
通过相关部门的努力，国家相关法律法规的完善，以及
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