兰州房地产市场一季度市场月报（推荐）_兰州市房地产市场
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兰州房地产市场2018年一季度市场月报
2018年一季度，政策面“房住不炒”已成共识，房地产税改革将稳步推进，金融去杠杆大局已定，然行业销售依旧“开门红”，全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。开发企业业绩喜人，三强房企销售过千亿元，百强房企各档次门槛同比提升50%以上。从结构来看，三四线城市房地产市场火爆形势延续，依旧占据近70%的市场份额，一、二线城市随着供应增加而销量回升，预示着上半年城市市场格局有望延续。
一、政策
3月“两会”政府报告再次重申“房住不炒”，提出租赁、保障房加快建设，并推进房地产税改革立法，金融去杠杆大局已定的情势下，房地产信贷资金监管趋严，多数银行上调房贷利率；在因城施策的指导方针下，“四限”城市再扩容，多个二、三线加入调控行列，兰州局部松绑限购，上海等一线、西安、南京、武汉等二线城市升级人才落户新政，“先落户在买房”看似突破“限购”藩篱，但其对房地产市场利好程度有限。展望二季度，资金面依旧是制约市场成交变化的关键，预计房地产信贷控制依旧偏紧，“四限”城市还将持续扩容，房地产税落地尚需时日。
政策：“两会”定调政策方向 落户新政与“四限”升级并行
一季度，房地产政策层面可谓是热闹纷呈，“两会”政府工作报告引发市场热议，明确提出坚持“房住不炒”，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，推进房地产税立法，加强金融风险控制等多个方面。就各城市而言，一方面，“四限”城市再扩容，昆明、长春、阜南等二、三线城市加入调控行列；另一方面，西安、南京等市加码人才落户新政，北京、上海也加入人才争夺战，兰州部分区域率先取消限购，调控政策似有转向的错觉。
1、“两会”重申“房住不炒”，租赁、保障房加快建设，并推进房地产税立法 “两会”政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，集中体现在以下5点：
其一，坚持房住不炒的定位，支持居民自住购房需求。2016年底中央经济工作会议首度提出“房住不炒”，现已成为市场共识。为了打击投资炒作氛围，减缓房价上涨预期，热点 城市四限政策持续高压，“买不到”、“买不了”等问题愈加突出，难免会误伤部分自住型购房需求。受此影响，诸如南京、西安等二线城市早已打响人才争夺战，纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求。不过，“支持”不是“培育”，更不是“发展”，对于地方政府的支持力度不应奢望过多。
其二，培育住房租赁市场，加快建立租购并举的住房制度。目前，住房租赁市场尚处起步阶段，租赁房源主要来源于中小业主，市场化、规模化企业尤为稀缺。痛点在于租赁用地大都定向出让给地方国企，市场化企业参与程度有限，租赁企业融资渠道明显受限等。我们认为大中城市将加快培育发展住房租赁市场，并在供地层面予以积极支持，租赁用地出让规模有望持续增多。而在资金层面，中央以及地方政府也将积极创新公司债券、REITs等金融工具，进一步拓宽租赁企业的融资渠道，以便建立租购并举的二元结构。
其三，继续推进保障房建设，解决低收入群体住房需求。一方面，加大公租房保障力度，并将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围，以便提高新型城镇化质量，尽早实现2018年再进城落户1300万人的长远目标；另一方面，启动新的3年棚改攻坚计划，未来3年棚改计划开工1500万套，其中2018年计划开工580万套。相较于之前3年棚改开工量1800万套，棚改市场规模明显回落已是不争的事实，三四线城市未来的棚改红利也将随之减少。
其四，深化财税体制改革，稳妥推进房地产税立法。2018年将是房地产税改革的关键期，乐观估计年底北京、上海等部分城市将率先开启试点工作，房地产税距离全面落地仍需历经更长的时间周期，其对房地产市场影响还要看具体的实施细则。我们倾向性认为“重重的皮鞭轻轻落”，初始征收房地产税或将适用低税率，并设置减免、抵税等多种优惠政策。譬如，首套房不征税，二套房少征税，三套及以上住房可作为租赁住房抵税。
其五，加强金融机构风险内控，守住不发生系统性风险的底线。对于房地产市场而言，企业融资渠道、融资规模将明显受限，土拍市场有望逐步回归理性，地价上涨与房价上涨之间的传导效应将趋于减弱甚至消失；个人住房贷款将进一步规范化，重点打击首付贷、消费贷等，防范违规信贷资金进入房地产市场，居民加杠杆购房的局面将难以为继，三四线城市购房热潮将更快地向理性回归。
2、信贷资金监管趋严，多数银行延长放贷时间、上调房贷利率
一季度，央行召开工作会议，部署了2018年工作的9项主要任务，“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首，并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张，资金层面出现了以下3点新动向：其一，银行表外业务向表内转移，同 业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言，“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场。受此影响，2月住户部门新增短期贷款净赎回459亿元，这在近一年内尚属首次。其二，放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月，更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。其三，房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率，以常州为例，多数银行首套房贷上浮15%，二套房上浮20%。不过，住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平，2月占比升至38%，环比增加16.6个百分点，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。
3、一线加入、二线升级人才落户新政，房地产市场利好程度有限
自2017年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。2018年一季度，人才争夺战再掀高潮。一方面，西安、南京等市相继出台人才新政升级版。譬如，西安进一步简化落户程序，推出全国在校大学生仅凭学生证和身份证可在线落户大西安的新举措，3天合计吸引1.56万人落户西安。南京则进一步放宽人才落户门槛，40岁以下本科毕业生可直接落户，并给予面试补贴，凡外地高校应届毕业生来南京参加面试，政府将发放一次性补贴1000元，以期吸引更多高校毕业生来宁就业生活；另一方面，北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才。以北京为例，将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。
表面上看，落户人才随即可以取得购房资格，在一定程度上松绑限购政策。不过，人才争夺战的本意还是提升城市经济活力和竞争力，以便支持产业转型升级，助推经济更好、更快发展。相较于一线城市，二线城市户籍所赋予的隐形福利有限。对于高校毕业生而言，刚踏入社会工作、生活尚不稳定，前期大都选择租房居住，购房往往需要3-5年的过渡期。因此，诸如西安、南京等升级人才新政的二线城市房地产市场依旧保持平稳运行态势，成交量并未显著提升，人才新政对于房地产市场利好程度着实有限。
4、“四限”城市再扩容，多个二、三线加入调控行列，兰州局部松绑限购
四限政策持续升级，长春、昆明、阜南等二三线城市加入调控行列。其中，大连落地限购新政，本市户籍家庭在中心城区限购2套，非本市户籍家庭在中心城区限购1套，且2年内个税或社保需连续缴满1年。泉州升级限购令，除原先的限购区域之外，此番将泉港区纳入限购范围。兰州、长春、大连和阜阳市阜南县相继出台限售政策，另有泉州、昆明两 市升级限售。截止目前，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。继升级限售之后，昆明接连出台限贷政策，二套有贷家庭商贷首付比例由原先的30%提升至45%，并暂停三套及以上商业贷款。为了维稳房价上涨预期，芜湖、合肥、三亚等市相继落地限价令，明确规定备案价格参照周边同品质、同类型项目售价，并严格限定备案价格涨幅。随着房地产市场持续升温，原先的风险城市也加入调控行列。典型如大连，在蛰伏多年之后，近两年房地产市场企稳复苏，2017年商品住宅成交量升至772万平方米，创近年来新高，房价同比上涨11%，市场热度可见一斑。在这种情况下，大连出台限购、限售新政也属意料之中。值得一提的是，兰州率先对部分区域松绑限购，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的限购政策，以便提高调控政策的针对性及有效性。
5、展望：信贷中性偏紧，“四限”城市持续扩容，房地产税落地尚需时日
展望未来，“房住不炒”已成市场共识，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。具体而言，2018年调控政策或将了无新意，但加入限购、限贷、限价、限售的城市会越来越多，我们认为“四限”政策并非一时之举，有望贯穿更长的时间周期。资金层面中性偏紧，金融去杠杆、防风险的过程不可逆，或多或少会拖累未来成交量价表现。2018年注定难以重演2017年高热行情，全国成交量高位回落已是大概率事件。受惯性因素影响，三四线城市或将演绎“高开低走”行情，上半年市场热度有望延续，下半年将面临较大的调整压力。住房租赁市场已进入发展快车道，12个租赁试点城市名单将持续扩容，租赁用地出让规模有望持续增多，进一步丰富租赁企业融资渠道，降低融资成本，以支持租赁企业做大、做强。长期来看，租赁市场将与销售市场形成分庭抗礼之势，参与企业都能分得市场的一杯羹。房地产税立法引发市场广泛关注，但房地产税距离真正落地执行仍需历经更长的时间周期，初始征收阶段有望适用低税率，并设置减免、抵税等优惠政策，我们倾向性认为房地产税不会对房地产市场造成实质性冲击。
二、土地
成交2615亩
揽金31亿
商住过半
据国土资源网数据：截止2018年3月31日，兰州市三县六区公开以挂牌、划拨、协议出让共计65宗、合约2615.29亩土地，成交金额约30.55亿元。其中挂牌成交约1550.33亩地（25.78亿）、协议出让约288.15亩地（4.77亿）、政府划拨约776.81亩地。
2018一季度兰州商住用地成交占比过半|榆中居首 安宁垫底
数据显示：2018年一季度兰州土地成交以商住用地为主，成交约1470.92亩地，占比56.24%。
成交商住用地面积中以榆中居首（约749.01亩），其次分别为七里河区（约327.17亩）、兰州新区（约174.55亩）、城关区（约117.47亩）、西固区（约59.52亩）、红古区（约38.67亩）、安宁区（约4.52亩）。
2018一季度兰州土地供应骤减
同/环比均下跌
同比2017年一季度（共成交3572亩土地，商住地797.44亩）：2018一季度兰州土地成交总量下降26.78%，商住用地上涨84.46%；
环比2017年四季度（成交7901.19亩土地，商住地2108.81亩）：2018一季度兰州土地成交总量下降66.9%，其中商住用地下降30.25%。
2018一季度兰州三县六区土地成交数据 城关区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交8宗、合约222.58亩土地，其中商住用地约117.47亩，占比52.78%，其余为经适房用地（约105.11亩）；
商住用地价格方面依旧呈两极分化，市中心广场片区商住地价格较高，在千万/亩左右；其余土地价格均在192万/亩—431万/亩之间。
·七里河区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交5宗、合约327.17亩土地，均为商住用地；
价格方面起伏较大，兰州建投、启恒地产分别以1720.39万/亩、862.91万/亩拿地，其余地块价格较低，在82.75万/亩—316.92万/亩之间。
·安宁区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交2宗、合约23.67亩土地，其中商住用地约4.52亩，占比19.09%，其余地块为经适房用地（约19.15亩）；
一季度安宁仅一宗商住地成交（亩均331.69万）。
·西固区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交1宗、合约59.52亩土地，为兰州建投以4.06亿竞得普通商品住房用地（亩均681.28万）。
·兰州新区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交20宗、合约740.54亩土地，其中商住用地约174.55亩，占比23.57%；
一季度新区商住用地价格起伏不大，在48万/亩—79万/亩之间。
·榆中县2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交23宗、合约1126.59亩土地，其中商住用地约749.01亩，占比66.48%；
一季度除天庆地产、兴隆地产分别以121万/亩、129万/亩拿地外，其余地块价格均在26万/亩—90万/亩之间。
·永登县2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交5宗、合约76.54亩土地，均为公共用地。
·红古区2018一季度以划拨、挂牌、协议方式共计成交1宗商品住房用地，合约38.67亩，亩均111万。
房企大事件 仁恒开启兰州第四盘
2018年3月12日，兰州市公共资源交易中心发布了G1313号宗地的竞买结果，兰州启恒房地产有限公司以3.0527亿元成功竞得兰州七里河区G1313号宗地，而兰州启恒房地产有限公司正是我们熟悉的兰州仁恒房地产有限公司旗下子公司。
2018年2月6日，兰州市公共资源交易中心发布了G1313号宗地国有建设用地使用权公开出让的公告，G1313号宗地位于七里河区T122号规划道路西侧、S129号规划道路南侧，为商业40年、居住70年的商住用地，同时该宗地的竞得人还需要配建幼托1个，建成后无偿交七里河区教育行政部门。
G1313号宗地所处的区域地处兰州西站商圈，周边不仅已有大量的住宅小区，而且商业、交通等配套也较为成熟，对面更是有兰州四中这样的教育资源，是目前兰州土地市场上不可多得的黄金地块。
而地块开发者仁恒作为在兰州最早开发商品房项目的开发商之一，已先后开发了仁恒晶城、仁恒国际、仁恒美林郡这三个项目，此次拿下的G1313号宗地作为其在兰州开发的第四个项目也是备受瞩目，我们期待这个项目的开工。
三、成交
2018年第一季度兰州楼市关注度稳中求进，从1月到2月，兰州楼市关注度受春节影响有所下跌，较1月下跌28.64%，其中榆中县、西固区降幅超过50%。从2月到3月，各区楼盘关注度明显上涨，较2月上涨42.28%，其中榆中县、皋兰县、红古区涨幅超过100%。整体来说，一季度兰州楼市关注度持上升趋势。
2018年第一季度（2018.1.1-2018.3.31）兰州新房成交12218套，销售面积134.80万/㎡，销售均价：6433元/㎡。成交套数同比2017年第一季度上涨2.4%，环比2017年第四季度下降11.3%。
限购限售政策初见成效 一季度成交均价小幅下滑
随着全国各地对“房住不炒”理念的深入落实，各地因地制宜制定限购限售政策。从2018年兰州市第一季度成交均价来看，2018年第一季度成交均价为6433元/㎡，环比 2017年第四季度成交均价下滑4.59%，同比2017年第一季度成交均价下滑9.42%。90-120平米户型占比一季度成交总套数44.36% 购房逐渐追求居住舒适度
从成交面积段来看，2018年第1季度，70㎡以下户型成交270套，70-90㎡户型成交2479套，90-120㎡户型成交5420套，120-140㎡户型成交2883套，140-160㎡户型成交655套，200㎡以上户型成交155套。
环比2017年第4季度成交套数，仅70-90㎡户型成交套数环比上浮36.13%，其余户型环比成交套数均有不同程度的下滑。
同比2017年第1季度成交套数，70-90㎡户型成交套数同比上涨8.02%，120-140㎡户型成交套数同比上涨23.9%，160-200㎡户型成交套数同比上涨19.87%；其余面积段70㎡以下、90-120㎡户型、140-160㎡户型、200㎡以上户型分别下滑：10.9%、3.7%、20.8%、36.73%。
政策红利明显 周边区县同比涨幅超50% 榆中县拔得一季度成交头筹
从成交区域来看，2018年第1季度，榆中县成交3209套，城关区成交2948套，兰州新区成交2796套，七里河成交1123套，安宁区成交765套，红古区成交326套，西固区成交269套，皋兰县成交349套，永登县成交433套。
四、总结
四限政策区域化对待仍为重头戏。相较于多地限价、限购、限贷、限售多措并举，兰州市近一年的调控政策更侧重于区域化。限购区域城关、七里河、安宁是诸多购房者在市区购房的优选区域，也是调价比较频繁的区域。但诸多品牌房企，诸如万科、兰州碧桂园、保利地产等几个市场占比较高的项目均不在限购区域。
从2018年第1季度的成交来看，周边区县的成交套数约占总成交套数的一半以上。由此，政府的调控政策对兰州楼市产生的影响力逐渐显现。周边区县购房者的增加也将缓解兰州市主城区人口密集度高的压力，这将有利于城市健康长远的发展。
大盘热度不减，城市格局向西布局日益明显
1-3月兰州楼盘关注度数据统计来看，兰州碧桂园（占地约4000亩）、保利领秀山（占地约3500亩）、幸福家园（占地约223亩）、恒大帝景（占地约217亩）、兰石·豪布斯卡（占地约1580亩）、兰州万科城（一期占地约117亩）、银河国际居住区（占地约3600余亩）、元森·北新时代（占地约1290亩）、恒大绿洲二号院（占地约305亩）、兰州金城中心（占地约192亩）这十大热盘，成为兰州房地产界一季度的“地产大亨”，稳居排行榜TOP10。
从各区域楼盘关注度数据分析来看，热度从城关区→七里河区→安宁区→兰州新区（含永登县）→西固区→榆中县→皋兰县→红古区依次递减，其中城关、七里河占比在30%左右，安宁占比在20%左右，兰州新区占比在10%左右。
2018一季度热点关注楼盘
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