1月兰州市房地产市场月报_兰州房地产市场分析
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2018年1月兰州市房地产市场研究报告
市场基本观点
政策始终是中国房地产的关键命脉。政策传导市场，市场传导成交量等微观数据，下面就2018年1月做如下关键词检索。
市场情况：调控持续深入，多数代表城市成交量同比下降； 各部委落实中央经济会议精神，深化调控，推进住房制度改革； 地方两会持续召开，重申市场调控政策，推进住房制度改革； 各地继续落实楼市分类调控政策，积极推进住房租赁市场建设；
展望：2018年房地产调控目标不变，力度不放松，住房制度进一步深化，长效机制加快形成。
一、兰州市基本政策
1、兰州市住房保障和房产管理局关于发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》的公告
【主要内容】
（1）对部分区域取消限购
针对兰州市房地产市场发展的实际情况，对我市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。
（2）进一步强化价格备案制度
价格主管部门要充分发挥价格监督指导作用，房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。
2、实行住房限售措施对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受前款措施限制。
3、关于对《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》有关内容的说明
【主要内容】
（1）此次政策调整的目的是，坚决贯彻落实党的十九大精神，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松，坚持调控政策连续性稳定性，加强市场调控和监管，防范化解房地产市场风险。
（2）此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。一是对供求矛盾突出、房价较高的主城区进行从严调控，外地户籍家庭仅允许购买一套。《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》中要求的不再提交社保和纳税证明，指的是进一步改进审核方式，将原由购房人提供相关证明改为由房产部门通过社保及税务部门系统进行核查，便利群众办事；二是高坪偏远等地区由原来的限购调整为限售，明确了三年内限制转让的措施，同时该项措施涵盖了主城区等限购区域，目的是遏制投资性、投机性的购房；三是住房公积金主要满足首套购房需求，购买首套住房时住房公积金贷款首付款比例必须达到30%以上，购买二套时首付款必须达到50%以上，禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款，在核定贷款和房屋套数时既认房又认贷；四是作为配套措施，城关区、七里河区、安宁区范围内的棚改等涉及征收的项目，2018年度原则上采用实物安置方式。
（3）严格商品住房的价格监测和管控。兰州地区所有新建商品住房项目在申报预售许可时均需要物价部门进行价格报备。销售时售价不得高于报备价格，对不执行一房一价、明码标价，变相抬价出售的企业，市房产局将暂停其网签备案资格，规范销售秩序。小结：1月5日颁布的新政核心是去九州、西固及高坪区域等库存较大区域，严控主城区，达到分区域控制，平衡购房矛盾、精准调控的目的；并通过限售及备案多方面控制成交量及成交价格。此次新政释放，利好九州、西固等低价洼地，随着新政实施以上区域新房及二手房将会呈小幅上涨趋势。
二、土地市场
2018年1月1日-1月31日，兰州土地成交市场商服用地共16宗成交，其中其他商服用地成交3宗,其他普通商品住房用地成交13宗。2018年1月总成交面积约58.996万平方米，环比2017年12月增长155%，同比2017年1月增长82.3%；成交金额约21.05亿元，环比2017年12月上涨268%，同比2017年1月上涨42.8%。
2018年开年，兰州房管局下发了兰州楼市调控新政，随后又对新政进行补充说明，将九州等高坪板块有限购调整为限售，外籍户口仅限购买一套住房，此外，主城四区依旧“笼罩”在限购+限贷+限价+限售的政策背景下。新政背景下，1月兰州土地成交以新区、榆中为主，此外，主城区土地市场也一片大好，除安宁未有地块成交，其他三区土地成交量均有所提高。
其中，城关区1月共计成交土地约222.58亩，其中商服/商住用地约117.47亩，经适房用地105.11亩，较之2017年1月（成交159.29亩）大幅上涨；七里河区1月共计成交土地约240.17亩，均为商服/商住用地，较之2017年1月（成交131.05亩）上涨近一倍；西固区1月共计成交土地约59.52亩，均为商服/商住用地，为兰州建投实业有限公司于1月11日竞得，用作建商品住房项目，该地块亩均价达681.28万元。较之2017年1月（无成交）涨幅较大；兰州新区1月共计成交土地约218.45亩，其中商服/商住用地约138.35亩，工业用地约80.09亩，较之2017年1月（成交641.38亩）明显下跌；榆中县1月共计成交土地约668.17亩，其中商服/商住用地约657.28亩，公共设施用地约10.89亩，较之2017年1月（成交478.05亩）小幅上涨。
值得一提的是，榆中县1月成交土地部分地价直逼主城区，其中：甘肃兴隆房地产开发有限公司以约130万/亩的价格拿下城关镇两（111.56亩）商服/商住用地，甘肃天庆房地产集团有限公司以约121万/亩的价格拿下城关镇一宗（71.41亩）商品房用地，此前，榆中县商业用地亩均价大半在30—50万左右，可以见得，随着主城区的饱和，榆中正在“逆袭”成为人们投资置业的较佳区域。
2018年1月兰州土地市场成交火热 同比上涨33%
2018年1月，兰州共计成交约1422.54亩土地，其中商服/商住用地约1212.79亩，工业用地约80.09亩，经适房用地约105.11亩，公共设施用地约24.55亩。
对比2017年12月10宗的成交数、23.05万平方米的成交面积和5.72亿元的成交金额，2018年1月兰州土地市场成交宗数和成交金额均有所上升。从成交地块具体位置来看，全部位于兰州市本级及榆中县两处区域，其余区县均无土地成交。
三、商品住宅市场基本情况
1、成交情况
2018年1月兰州楼市共计成交新建住宅6745套，成交面积740986㎡，成交均价6005元/㎡，成交金额44.5亿元。其中，成交套数环比2017年12月增长27.41%，同比2017年1月增长60.48%。
2、成交面积
从成交面积段来看，2018年1月，购房者依旧以中大户型为主，其中120—140㎡户型最受欢迎，成交1808套，占比达26.81%；其次是100—120㎡户型，成交1571套，占比达23.29%；第三是90—100㎡户型，成交1104套，占比达16.37%。
3、成交价格
从成交单价来看，2018年1月，6000元以下户型成交4365套，环比增长51.98%，同比增长283.91%；6000-8000元户型成交1624套，环比增长79.45%，同比下降增长18.02%；8000-10000元户型成交354套，环比下降19.36%，同比下降74.71%；10000-12000元户型成交243套，环比下降50.51%，同比增长44.64%；12000-15000元户型成交142套，环比下降73.65%，同比增长82.05%；15000-20000元户型成交14套；环比下降62.16%，同比下降64.10%；20000元以上户型共成交2套。
4、成交区域
从成交区域来看，2018年1月，榆中县逆袭成为第一，成交2463套，成交面积275821㎡，成交均价5237元/㎡；兰州新区排名第二，成交1740套，成交面积189143㎡，成交均价4824元/㎡；城关区紧跟排名第三，成交1412套，成交面积148067㎡，成交均价7881元/㎡；七里河成交413套，成交面积48913㎡，成交均价9319元/㎡；西固区成交95套，成交面积9012㎡，成交均价6483元/㎡；安宁区成交192套，成交面积23773㎡，成交均价8534元/㎡；红古区成交109套，成交面积10794㎡，成交均价3362元/㎡；永登县成交173套，成交面积17538㎡，成交均价4653元/㎡：皋兰县成交148套，成交面积17925㎡，成交均价4824元/㎡。
综上数据可知，2018年1月兰州市新建住宅总成交套数涨幅明显，但由于依旧受到限购政策的影响，城关、七里河、安宁几大区域数据波动不大，而主要体现在周边区县，尤其是榆中县逆袭成为第一，新城兰州新区紧随其后，排名第二；其次购房者成交大户型倾向明显，由以前钟爱的90㎡以下小户型转为100—140㎡中大户型，在购房政策不断调整后，一步到位成为新的购房趋势。
5、2018年1月兰州新建住宅成交套数TOP10
四、市场新增供应情况
据兰州市房管局数据：2018年1月1日——2018年1月31日，兰州市三县六区商品房供应面积为160634.01㎡，其中住宅102188.63㎡，占比63.62%，非住宅58445.38㎡，占比36.38%。
或许是受年初先后两次楼市调控政策影响，1月兰州商品房供应以兰州新区为主，商品房总供应面积为86793.86㎡，占总供应的54.03%，其次为城关区（41555.21㎡）、七里河区（32284.94㎡），其余片区1月暂无商品房供应。
2018年1月，兰州共有四个项目获得预售证，分别为：
城关区—怡景新苑：共两栋楼获得预售证，新增商品房面积41555.21㎡，住宅/非住宅共计416套（住宅406套/非住宅-商业10套）；
兰州新区—金城新天地房地产开发项目：共六栋楼获得预售证，新增商品房面积5874.98㎡，住宅/非住宅共计74套（均为住宅）；兰州新区—亚太·清湖湾：共六栋楼获得预售证，新增商品房面积80918.88㎡，住宅/非住宅共计240套；
七里河区—银滩金茂广场一期：共两栋楼获得预售证，新增商品房面积32284.94㎡，住宅/非住宅共计265套（住宅253套/非住宅12套）。
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