上海城巧克力公寓C座可行性研究报告(二)_公寓楼可行性研究报告
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上海城巧克力公寓C座可行性研究报告
新疆上海城投资开发有限公司
上海城巧克力公寓C座
可行性研究报告
新疆上海城投资开发有限公司
2016年12月
上海城巧克力公寓C座可行性研究报告
目 录
1.概述.................................................................................................2.区域周边环境分析.........................................................................3.区位市场分析.................................................................................4.市场定位及项目评估.....................................................................5 可行性研究结论..............................................................................上海城巧克力可行性研究报告 上海城巧克力公寓C座可行性研究报告
1.概述
1.1 项目名称
上海城巧克力公寓C座
1.2 项目位置
项目地理位置
项目位处北环路以南，上海城北门；北环路与达达木图乡出口交汇处，项目交通便捷，升值潜力巨大，随着城北区和市区西移的趋势发展，本区域必定成为未来的重点居住、商业开发区域之一；
1.3 基地现状
该项目位于伊宁市二类用地区，是较理想的商业、办公、住宅区，交通方便，基础设施、生活配套设施齐全，周边已形成以世博苑9号商业楼、12号商业楼，巧克力公寓A座、巧克力公寓B座为中心的商业群，繁华程度较高。
具体如下：
1、交通条件：项目位于伊宁市城乡结合处，城市主干道北环路南侧，有10路、201路公交车通过。距伊宁市长途汽车站约3公里，距火车站约2公里，距飞机场10公里。道路条件较好。
2、基础设施：本项目红线外达到六通一平（路通、上水、下水、供暖、供电、通讯，场地平整），红线内供电、供水、通迅等条件良好，宗地平整，上海城巧克力可行性研究报告 可满足施工要求。
3、公共配套设施
学校:实验幼儿园、伊宁市第八小学、伊顿幼儿园、伊宁市第六中学、农四师第一中学、伊宁市第二十三小学、伊犁师范学院
医院：伊犁州妇幼保健站
商业区：合作区菜市场、合作区商业步行街、新世界建材市场、亚中批发市场、火车站
银行：工行、农行、建行、农村信用合作社、国家开发银行
该规划用地均在上述公共服务设施合理服务半径内，为小区内居民提供了便利条件。
1.4 项目用地性质及使用年限
商业用地，用地使用权类型为国有土地使用权有偿出让，已签定土地出让合同，已办理土地使用证。
1.5 项目法人与经营管理
新疆上海城投资开发有限公司，于2003年由上海中汇投资发展总公司、上海巨洋置业有限公司联合共同投资成立，后经股权转让的形式进行了股权改制，伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司通过股权转让的形式对上海城控股。2010年7月底完成股权收购，上海城投资开发公司以崭新的面貌展现在伊宁市民面前。
公司注册资金陆仟万元人民币,具有房地产开发二级资质,现有员工28人,大中专以上学历人员占85%,专业技术人员12人。
上海城巧克力可行性研究报告 上海城总投资约10 亿元，规划建设总规模近50 万平方米，其中住宅面积约 34万平方米，大型商业区建设约 16万平方米以“六星广场”为中心，匠心独具的商、住分离，相对独立而又紧密依存着，徐汇苑、黄浦苑、浦东新区一期以及在建的“世博苑”独具风格，各有千秋。
上海城以“为城市增添活力，让居住改变生活”作为企业宗旨。以“一切为了客户”作为服务理念。将“成为区域商业地产开发的领跑者”作为企业愿景而不懈努力。在注重开发项目的同时不忘企业文化建设，团结广大员工极积进取，注重企业的可持续发展，勇于探索，拓宽经营领域，发展规模经济，不断构筑企业核心竞争力。
上海城在发展过程中本着高度的社会责任感，在建设过程中本着“为城市增添活力，让居住改变生活”的经营理念。居住环境的不断改善、物业服务品质的不断拉升，使人们的生活与城市间更加贴近与和谐，积极与幸福；同时房产开发和商业地产的结合，使上海城充满了生命力、动感与活力，其非凡的品质和丰富的文化内涵，在消费者中获得了较好的声誉。
未来任重道远，上海城投资有限公司还将继续努力，不断拼搏进取，建立一个以商业零售业和房地产业相结合的产业发展平台，利用市场需求管理能力和产业运作能力的核心竞争力吸引商业品牌资源和集成房地产价值链资源，成功制造商圈。通过战略联盟不断拓展企业的发展空间和资源，逐渐实现商业地产开发的转型。以创新精神顺应日益提高的市场需求，力求更大更强。
法定代表人：范旭东
公司地址：伊宁市解放西路380号
上海城巧克力可行性研究报告 2.区域周边环境分析
2.1 国民生产总值：截止2013年岁末，伊宁市全市实现生产总值164亿元，较上年增长16%，其中第三产业占113.2亿元，占69%。按全市常住人口计算，人均GDP达到31813元（折合5218美元），较上年增长13%。伊宁市目前主体经济为第三产业，而三产的重心为房地产开发行业，通过对近年本市宏观数据分析本地三产近年呈现持续增长的状态，未来将保持持续增长态势。
2.2 区域消费情况：2013年,伊宁市居民消费价格总指数（CPI）103.5,较上年下降0.2个百分点。全市服务项目价格指数100.2，下降1.1个百分点。商品零售价格指数103.5，与上年持平。
2.3 人口分布：据公安部门统计，全市年末总人口535668人，较上年增长3.9%；常住人口522378人，增长2.7%。其中非农业人口354539人，增长2.8%；农业人口167839人，增长2.5%；男性268039人，女性267629人，男女性别比例为1.002：1。全市出生人数10080人，死亡人数它1976人；迁入18093人，迁出12400人。暂住人口53451人。全市人口出生率9.3‰，死亡率1.6‰；自然增长率7.7‰。全市出生人口政策符合率为99.9%。2.4 经济分布
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根据伊宁市城市建设情况观察，伊宁市一方面大力发展本市基础设施的完善，一面扩大伊宁市周边工业及商业基础设施建设。伊宁市作为丝绸之路经济带西段的门户位置，丝绸之路申遗成功后将为本市旅游经济及能源经济带来巨大的飞跃，持续的能源战略将有效的推动本地的就业提升、资金涌入、旅游经济的飞跃将为本地的经济增长带来更多机遇。
一个城市的工业化率将直接影响到区域经济的发展，伊宁市未来的城市发展将以能源工业为导向的能源工业城市，工业化率将由目前的4.2增至6左右，工业的快速增长一方面增加本地的GDP的增加。另一方面也会增加本地的就业率及引进外来高素质人口的增加。
3.伊宁市投资环境 3.1 区域简介
伊宁市是新疆维吾尔自治区副省级自治州伊犁哈萨克自治州首府所在地，伊犁河谷中心城市，俗称“花城”。2010年5月伊宁市被南方报业集团旗下的南方人物周刊评选为中国十座宜居中小城市之一。2008年伊宁市所在的伊犁河谷被中国国家地理评选为中国十大新天府，紧随成都平原和台湾嘉定平原后。2010年五月的中央新疆工作座谈会[1]上，国家提出了成立霍尔果斯特殊经济开发区，在特殊经济开发区的划定中，伊宁市所属的边境经济合作区被划入霍尔果斯特殊
上海城巧克力可行性研究报告 经济开发区，成为霍尔果斯特殊经济开发区的重要组成部分，而伊宁市也被国家和自治区定为向西开放的门户城市和天山北坡经济带西部中心城市。为了满足伊宁进一步的发展，州政府和市政府提出打造“百万人口级城市”和“大伊宁”战略。
2012年6月28日，《国务院关于同意将新疆维吾尔自治区伊宁市列为国家历史文化名城的批复》（国函〔2012〕64号）决定，将伊宁市列为国家历史文化名城。
伊宁市是伊犁哈萨克自治州的首府，也是伊犁河谷的政治、经济、文化、交通中心。位于新疆维吾尔自治区西部，伊犁河谷中部，伊犁河北岸，距乌鲁木齐市公路里程702千米。东与伊宁县相邻，南与察布查尔锡伯自治县相接，西北与霍城县相依。地势北高南低，北部为科古琴山，南部为伊犁河冲积平原。伊犁河沿市区南侧流过。属温带亚干旱气 候，气候冬季温暖，夏季凉爽。年均气温8.4℃，年均降水297毫米。全市总面积675.5平方公里，市辖8乡、1镇、1场、8个街道办事处。截止2012年底，辖区常驻人口54万人，流动人口约10万，有哈萨克、汉、维、回、蒙古、锡伯、乌兹别克、俄罗斯等35个民族。伊宁市是祖国西部边陲的一座花园城市，2005年被评为“中国优秀旅游城市”，2009被建设部评选为“中国园林城市”，并同成都一起被评为“中国十大新天府”。她北倚天山雪峰，南临悠然西去的伊犁河，四周是美丽的西部大地，－望无际的草原和神秘的森林。市内既有宽敞大道和现代建筑群，又有小巷深处绿荫流水的少数民族人家，比较出名的景区有阿拉木图亚风情园、城市海景乐园、汉家公主纪念馆、民族英雄林则徐纪念馆、伊犁河大桥、拜图拉清真寺、伊宁回族大寺、维吾尔民居一条街、汉宾乡果园八角凉亭等，以及遍布周围的雪岭冰川、高山湖泊、森林公园、草原毡房，都是旅游观光、度假休闲的好去处
上海城巧克力可行性研究报告 伊宁市地处伊犁河谷中心，临近霍尔果斯（霍尔果斯口岸已成为西部地区最大的公路口岸，年过货能力200多万吨，过境人数300万人次）、都拉塔、木扎尔特三个一类口岸（其中伊宁市距霍尔果斯口岸96公里，距都拉塔口岸70公里，距哈萨克斯坦重要城市，也是中亚五国政治、经济、文化中心的阿拉木图市486公里），自古以来就是祖国内地与中亚、西亚的交通咽喉和商贸集散地，扼东西交通之要冲。1992年被中央确定为沿边开放城市，是祖国西部最大的沿边开放城市，是新亚欧大陆桥西部桥头堡和连接中亚的重要枢纽，是向西开放的主要门户。
伊宁市辖8个街道、1个镇、8个乡：萨依布依街道、墩买里街道、伊犁河路街道、喀赞其街道、都来提巴格街道、琼库勒克街道、艾兰木巴格街道、解放路街道、巴彦岱镇、英也尔乡、汉宾乡、塔什库勒克乡、哈尔墩乡、托格拉克乡、克伯克于孜乡、潘津乡、达达木图乡。
市境内有：伊犁州原种场、伊宁市园艺场、农四师良繁场。市人民政府驻新华西路。
改革开放以来，伊宁市不断突破过去那种传统单一的经营格局，一个以农畜产品深加工、精加工为主体，以毛皮、肉食、粮油、亚麻加工和果蔬贮藏力口工为重点的现代工业体系正在形成。发挥得天独厚的地缘优势，迅速形成以市区为中心，连接霍尔果斯、都拉塔、木扎尔特三个国际贸易口岸的辐射网，现代化立体交通网络和通信信息网络也已形成，为国际国内的各种商务活动创造了条件。投资35亿元的奎屯一赛里木湖高等级公路已于二零零五年建成通车，精河—伊宁—霍尔果斯铁路已在国家计委立项，也将于今年建成通车。到那时，多年来制约伊犁经济发展的交通问题将成为历史，伊犁经济将产生突飞猛进的发展。
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3.2 伊宁市2016年上半年市场分析
一、房地产开发投资与新开工面积
伊宁市1-6月完成房地产开发投资184640万元，比去年同期（85804万元）增长115%。房地产新开工面积109.4万平方米，比去年同期（78.1万平方米）增长40%。
二、房屋销售面积及区域分布
伊宁市6月商品房销售17.19万平方米、1433套（不包括政策性房屋），比去年同期（6.51万平方米、585套）分别增长164%、145%；其中：住宅销售14.96万平方米、1258套，比去年同期（5.79万平方米、525套）分别增长158、140%；（注：数据来源，以商品房合同备案面积为准）。实现商品房销售总额8.76亿元，比去年同期（2.23亿元）增长293%。
从6月商品房销售面积（不包括政策性房屋）区域分布来看，西城区片区销售6.39万平方米，占总面积的37%；主城区片区9.55万平方米，占总面积的56%；东城区片区0.19万平方米，占总面积的1%；伊犁河景观带片区0.88万平方米，占总面积的5%，南岸新区片区0.18万平方米，占总面积的1%。
伊宁市1-6月累计商品房销售73.19万平方米、6644套（不包括政策性房屋），比去年同期（43.62万平方米、4161套）分别增长68%、60%。其中：住宅销售62.89万平方米、5598套，比去年同期（38.73万平方米、3617套）分别增长62%、54%。实现商品房销售总额30.56亿元，较去年同期（14.01亿元）增长118%。
从1-6月已销售面积区域分布来看（不包括政策性房屋），西城区片区销售
上海城巧克力可行性研究报告 33.22万平方米，占总面积的45%；主城区片区26.66万平方米，占总面积的37%；东城区片区3.94万平方米，占总面积的5%；伊犁河景观带片区5.47万平方米，占总面积的8%，南岸新区片区3.9万平方米，占总面积的5%。
1-6月政策性房屋销售面积32.33万平方米，2944套；其中：统建房销售32.31万平方米，2992套；集资建房销售0.02万平方米，2套；
6月政策性房屋销售面积3.81万平方米，347套；其中：住宅销售3.78万平方米、339套。
(注：政策性房屋是指中苑、东苑、北苑统建房剩余房源以商品房开发模式进行运作的房屋及限价商品房、经济适用房等类型的房屋。下同)
三、批准预售面积
6月伊宁市商品房批准预售面积34.26万平方米（不包括政策性房屋）；商品住房批准预售面积19.1万平方米，商业面积14.30万平方米，车库面积0.27万平方米，仓储面积0.59万平方米。
1-6月商品房累计批准预售面积92.24万平方米（不包括政策性房屋），较去年同期（31.7万平方米）增长191%。其中：商品住房批准预售面积55.55万平方米、5258套，较去年同期（23.99万平方米、2207套）分别增长132%、138%；商业面积33.23万平方米；车库面积2.87万平方米，仓储面积0.59万平方米。6月伊宁市政策性房屋批准预售面积无。
1-6月政策性房屋批准预售面积22.60万平方米；住房批准预售面积22.24万平方米、2306套，商业面积0.36万平方米。
四、住宅销售价格分析
上海城巧克力可行性研究报告 伊宁市1-6月住宅多层砖混销售均价为3386元/平方米，同比（2012年1-6月3084.3元/平方米)增长9.78%，其中：6月销售均价3543元/平方米，环比（5月3429元/平方米）增长3.32%。
6月各区域多层砖混均价分别为：
西城区均价3957元/平方米（楼盘有佳源“新天地”、金粮源“天下城”、东方环宇“香水湾”、营建“梧桐丽景”等）；
主城区均价4183元/平方米（楼盘有 怡安“都市港湾”、鑫合“世纪名门”、圣都“纯粹阳光”、大世界“东方明珠”、易和“维多利亚花园”、华新“新矿·滨河家园西区多层”、君瑞“伊河北岸”等）；
东城区均价2970元/平方米（楼盘有三鼎“中苑家园”、联正“东苑家园”、房伊美“伊美兰庭”等）；
南岸新区均价3060元/平方米（楼盘有家和“御龙湾”、佳弘“佳弘·曦岸”等）；
伊犁河景观带本月无多层砖混住宅备案。
伊宁市1-6月多层电梯住宅销售均价为3924元（楼盘有仁和“宁远郡·丁香苑”等）。
伊宁市1-6月高层住宅销售均价为3558元/平方米，同比（2012年1-6月3450元/平方米)增长2.46%，环比（1-5月3553元/平方米）增长0.14%。（楼盘有东方环宇“ 环宇·香水湾”、大世界“ 上海城·东方明珠二期 ”、“ 新时代广场”高层住宅、昊丰“昊丰大厦”、宝地“宝地花苑”、新欧·国际城1-4号楼、新矿·滨河家园二期高层住宅楼、仁和“宁远郡”、润丰“清枫苑”、易和“维多利亚花园小区”、华新置业“新矿·滨河家园”、金泰和“四季花城”、方圆“方
上海城巧克力可行性研究报告 圆·丽景家园”、营建“梧桐丽景”、新福安“福安·西城国际”、金屋“ 金屋·紫都城”、佳源“佳源·新天地”、伊江“伊统佳苑”、森怡“翡翠城”、中杰“中杰新城”等）。
伊宁市1-6月普通住宅销售均价为3472元/平方米。
伊宁市1-6月高档住宅销售均价为6139元/平方米（楼盘有祥汇绿城 “绿城·蔚蓝公寓”等）。
伊宁市1-6月精装修住宅销售均价为4608元/平方米（楼盘有恒大雅苑“恒大雅苑”、金碧“恒大绿洲”等）。
（注：数据来源，以6月商品房合同备案价格为准）。
五、商业销售分析
6月商业销售2.23万平方米、175套，较去年同期（0.72万平方米、60套）分别增长210%、191%;实现商业销售收入3.48亿元，较去年同期（0.33亿元）增长955%。
1-6月商业销售10.3万平方米、1046套，较去年同期（4.89万平方米、544套）分别增长110%、92%；实现商业销售收入8.43亿元较去年同期（2.32亿元)增长263%。
伊宁市6月一层商业销售均价为6913元/平方米。6月各区域一层商业均价分别为：
西城区均价10095元/平方米（楼盘有 佳源“新天地”、恒翔“中国西部国际建材城”、宏城“中国西部国际建材城”、新欧“新欧国际城”、新福安“福安·西城国际”、蜀东“蜀东·水晶城”等）；
主城区均价8293元/平方米（楼盘有大世界“ 上海城·东方明珠”、金鲁红“君悦龙庭”、鑫合“世纪名门”等）；
上海城巧克力可行性研究报告 东城区均价4782元/平方米（楼盘有三鼎“中苑家园”等）； 南岸新区均价4483元/平方米（楼盘有家和“兴和御龙湾”等）； 伊犁河景观带本月无商业备案。
六、存量房（二手房）交易情况分析
2016年1-6月伊宁市房地产市场存量房成交2765套，面积26.12万平方米，成交金额79734.16万元，较去年同期（807套，面积8.02万平方米，成交金额19460万元）分别增长242%、227%、309%；其中：住宅成交2619套，面积24.66万平方米，成交金额73121.65万元，较去年同期（778套，面积7.45万平方米，成交金额17711.48万元）分别增长237%、231%、313%。
6月存量房成交464套，面积4.42万平方米，成交金额12738.47万元，较去年同期（128套，1.13万平方米，成交金额2858.7万元）分别增长263%、291%、346%；其中：住宅成交435套，面积4.09万平方米，成交金额12101.36万元，较去年同期（125套，1.12万平方米，成交金额2733.7万元）分别增长248%、265%、343%。
3.3区位市场分析
3.3.1附近写字楼市场调研
【融和大厦】
项目地址：市政府西侧100米
项目简介：负一层为地下停车场（车位销售，共计475个车位），1-4 层为商业，塔楼部分划分两栋1号楼、2号楼；5-9层为平层写字间，10-19层为LOFT公寓；写字间、LOFT公寓每层30间，公寓
上海城巧克力可行性研究报告 及写字间有一个10米高，100平米左右公共大堂，外墙玻璃幕墙；土地年限40年。
交房条件：室内毛坯，过道及大堂精装修，1号楼配置中央空调及新
风系统，2号楼仅采用地暖采暖，没有中央空调及新风系统，具体大堂、过道装修材料至今未定，物业管理费也未定，没 有公共卫生间。
销售区域：1号楼部分整层中电投意向进驻，目前对外封盘；2号楼，平层写字间目前仅售9层，其他封盘（9层为零散销售，如整层拿，可开放其他楼层）；LOFT仅售12-15层，其他 封盘（12-15层为零散销售，10-11已售完，16-17层如整 层拿可销售，18-19层有客户谈整层暂不销售，）。
面积说明：写字间：面积40-120平米
LOFT：面积40-80平米
层高说明：平层写字间：4.2米
LOFT：5.4米
使用功能：平层仅作写字间使用，LOFT可作为办公居住两用。销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。
销售策略：平层写字间：购买VIP卡，交10000顶18000元
LOFT：购买VIP卡，交10000顶20000元
样板间：一层销售大厅后方装修两套LOFT样板间，一间纯办公，一间纯居住，装修档次及配置豪华（仅内装修投入10多万）；视觉效果极佳。
项目工期：目前建设至4层，2013年9月封顶，2014年6月交房。
上海城巧克力可行性研究报告 预售状况：目前因预售未拿到，采用VIP卡销售方式，目前所有价格未定，VIP卡销售截止时间为开盘前，写字间预计价格在5000-6000元每平米左右。
销售客源：目前主要以中电投为主，及部分单位投资客。写字间平面图：
【亚欧国际】
项目简介：负一层童装，1层奢侈品，2层女装，3层女装，4层运动休闲，5层餐饮，6-22层写字间。
交房条件：过道精装，室内毛坯，模块化、分体空调，每层一间公共卫生间。销售区域：写字间整体开放销售，未做控制 面积说明：80-2000平米 层高说明：3.4米
上海城巧克力可行性研究报告 销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。
价格：6层起价5620元/平方米，每层上涨30元/平方米，18层单价6100元/平方米，顶层6150元/平方米，均价5800元/平方米。
销售策略：交5万诚意金可退，开盘可享受优惠，具体优惠未定多少，开盘即要付足首付。8月份签合同。
项目工期：目前主体封顶，明年交房。
说明：写字间不包租，但业务员承诺，每平米年租金能租到700元/平方米。
3.3.2附近商业项目市场调研
西拓世贸中心
1、体量：商业10万平米，住宅占地6万平米，大概22栋。分三期完成，一期商业主要以服装城为主，服装城是独栋4层的建筑，单层面积是8000平米。住宅共三栋17层的小高层，2层底商，住宅从三层开始计算。
2、沿街价位：
1F：17000元/平米 2F：6000元/平米
3、内铺价位：
1F：13000元/平米 2F：11000元/平米 3F：未定 4F：未定
4、门面层高
1F、3.3米
上海城巧克力可行性研究报告 2F、3米
5、内铺层高
1F、5.5米 2F、5.1米 3F、5.1米 4F、5.1米
6、门面面宽：5.9米-6.9米
7、门面进深：11.14米-16.28米
8、内铺面宽：4.3米-6.9米
9、内铺进深：11.14米-16.28米
10、面积配比：40-60平米（商场底商）
90-200平米（住宅底商）
18-35平米（商场内铺）
11、客源：市区的客户主要够买的是商业，县里的客户购买的是住宅。
12、现金收取方式：诚意金
13、优惠政策：交的钱越多优惠越多，最多打9.5折。
转介绍：介绍一套返800元现金，二套返1700元现金，三套返2700元现金。
14、销售政策：2种返祖方式
（1）、先返三年，回报率总房款的8%，后面的租金比例和年限随行就市。（2）、一次性返10年，回报率总房款的8%。
15、公摊面积：商业：40%-50%(大概估算，准确的测绘报告还没有出来)
16、住宅均价：3500元/平米
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17、工期：年底交工，6月份签合同。
注：王孝雄设计院全程设计，以后的经营有公司自己管理。
新发地国际广场
1、体量：占地224.5亩，建筑面积35万平方米，一期17栋批发市场，二期2栋精装修公寓（未开）2、3、4、门面价位：不详（现在不销售门面）
公寓价位：均价：5150元/平米，4880元起价。
业态分布：一期烟酒副食品、鞋帽箱包，酒店用品、新疆特产。
一期有4大卖场，分别为：电子电器卖场、牛仔系列卖场、母婴用品卖场、洗化用品超市。5、6、7、8、公寓层高：5.2米
LOFT公寓层高：上面2.2米，下面2.7米 公寓面积配比：58-140平米 客源：八县一市消费者
注：现在主要销售项目四个角上的LOFT公寓，商业没有任何销售动作。
新欧国际城
1、体量：占地303亩，建筑面积51万平米，商业40万平米，住宅11万平米，停车位：1542个，容积率：2.53，绿化率：34%
2、门面价位： 1F：11000元/平米 2F：10000元/平米 3F：不卖
上海城巧克力可行性研究报告3、4、内铺：只租不卖 门面层高
1F：5米 2F：4.5米 3F：4.5米5、6、7、8、9、门面面积配比：40、60、80、130平米 业态定位：陶瓷卫浴馆 住宅均价：3400-3600元/平米
商业销售模式：返祖10年，前三年按总房款的8%返还，后期随行就市。优惠政策： 按揭贷款：9.9折 分期付款：9.8折 一次性：9.7折
10、住宅面积配比：60平米公寓、164-198平米复式
11、客源：八县一市消费群
注：此项目主要以销售住宅为主，今年7月份交工。
西部建材城（南区）
1、体量：占地110亩，建筑面积12万平米，沿街（北环路）商业3层建筑，市场里面为2层建筑。2、3、4、5、沿街门面价位：1.7万-1.9万/平米 内铺价位：1.1万-1.4万/平米 层高：北朝向5.1米，南朝向5.7米 面宽：4.5米-5米
上海城巧克力可行性研究报告6、7、8、进深：9米-11米
业态定位：门面为自由业态，市场里面为建材市场。优惠政策;按揭贷款：500元/平米 分期付款：400元/平米 一次性：800元/平米
9、内铺销售模式：前三年必须由开发商管理经营，三年后必须按照市场业态自营。前三年的回报率为4%、5%、6%
10、公摊：11%
11、客源：自营建材的商户（新世界建材广场和月亮湾建材市场）注：今年8月1日交工
3.3.3附近住宅项目市场调研
营建碧溪湾
1、交房日期：2009年
2、户型面积：二室二厅，83-95㎡，三室二厅，97-133㎡
3、均价：目前二手房均价4500元左右。大世界东方明珠
1、交房日期：2010年
2、户型面积：一室一厅,55-74㎡,二室二厅，74-98㎡，三室二厅，97-148㎡，四室二厅，153-157㎡
3、均价：目前二手房均价4000元左右
3.4.1 伊宁市市场需求分析
上海城巧克力可行性研究报告 伊宁市市区常驻人口54万，流动人口10万，加八县一市，总人口达到210万。随着伊宁市城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大，加上附近县镇人口也在伊宁市购房，促进了房屋的需求量，虽然住宅房地产价格由2003至2013年大幅度上升，但房屋出售率还是很高。
另一方面停止以前的住房实物分配制度，现在推进住房商品化、市场化货币化分房，也是促进房屋需求的一个主要原因。再次，随着城市经济的发展，对旧城区进行改造，拆迁力度的加大，被拆迁住户对房屋的需求量也较大。
从投资角度看，由于股市投资风险高，银行利率低，而房地产业保值、增值潜力大，使得房地产市场成为重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
3.5房地产消费群体分析
●个体工商户、私营业主：
伊宁市有个体工商户30000余户，私营企业2000余家。他们对商业用房的需求量大，要求也较高，是购买商业用房的主力军。
●行政事业单位职工
伊宁市是州、市二级政府所在地，行政机构相对庞大。政府机关近些年已不愿自己建房，而大都选择购买商品房。同时，由于这些年公务员加薪，收入有很大提高，转而购买面积大，绿化、规划、管理好的小区商品房。
●其他：
收入较高的行业，如保险、电信、金融等行业的管理人员，他们收入高，待遇好，工作相对稳定，出于投资保值的需要购买商品房；以及铁路职工、外调人员。
上海城巧克力可行性研究报告
3.6竞争分析
通过上述对房地产市场供给、需求、及典型物业调查分析：虽然受全球经济下滑趋势的影响，投资额有所下降，但随着伊宁市作为霍尔果斯经济特区商贸、商务、生活的大基地，目前房地产市场已经回暖，伊宁市房地产市场已经呈现出购房热的可喜局面，房地产市场活跃，房地产交易量大。伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均大幅度上升的态势，且有一定的涨幅。在开发商素质，产品设计，政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。预计该项目投入市场前景乐观。
3.7 市场分析有关结论
通过上述对房地产市场供给、需求及典型物业调查分析，2013年伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均呈上升的态势，市场需求旺盛。
在开发商素质、产品设计、政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从社区文化、建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。项目于2014年投入市场，前景乐观。
4.市场定位及项目评估
4.1 项目市场定位
根据委托方提供的规划设计要求，在市场调研及行情走势的基础上，将项目
上海城巧克力可行性研究报告 的市场定位为商业楼。本项目规模不大，设备及建筑要求较高，属于中高档次的商业综合楼必将受到客户欢迎。
4.2 项目价格定位
根据伊宁市商业楼调研，本楼盘定价方案：商业均价5000元(不含底商)，但确定此价格是考虑到以中档价位快速入市达成一定销售率，引起市场关注，占领市场先机，实现价格提升，最终达到预期销售目的。
4.3项目主力客户群定位
●伊宁市政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●八县政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●铁路职工、外调人员
●外地来伊犁长期发展的本土成功人士（含疆内地州）； ●项目周边区域习性客户，●伊犁所以投资客户，●市中心广泛的未确定客源 ●伊犁本土、来伊犁经商人士 ●高素质、高修养（金领成功人士）
4.4 主要的关注点
●向往本案营造的生活方式；
●通过本身品位包装提升项目质感和层次，认为本案性价比合理，物有所值； ●尤其关爱生命，注重健康，注重环保，注重自然生态环境的特类客源； ●满足对稀缺资源的占有欲；
上海城巧克力可行性研究报告 ●交通方便、外围配套较为齐全； ●楼盘自身质素好；
●繁华与宁静兼得，生活便利从容； ●总价低、付款优惠多、置业轻松； ●升值潜力强；
4.5 项目定位
1）功能定位：高端商务活动集群区
2）业态定位：一层餐饮、旅游、酒店配套，二层中大型餐饮，三层以上酒
店公寓。
3）开发定位：抢占市场先机、占有客户资源
5.可行性研究结论
通过上述对项目的可行性分析,我们认为该投资项目是可行的,能够带来较大的经济效益和社会效益,其市场前景较为乐观。
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