M26年度工作总结_工作总结综述
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.2012年度BRT综合部物业管理工作
年度总结
时光飞逝，岁月如梭，转瞬，2012年度就快过去了，一年来，在公司各位领导的指导下，在各部门的大力支持、配合下，在我们脚踏实地的努力工作下，较好地完成了今年的工作任务。为了来年能去粗存精、去伪存真，更好地开展工作，特对本年度工作总结如下：
一、认真把好质量关，让物业交接工作落到实处。
公司继195公交集资房项目交房之后，龙头寺M-26项目（公交加气站、保养场及办公楼项目）也相继完工并陆续交付使用。由于前期工作缺少物业介入环节，故，M-26项目物是人非，困难较多。为此，我们迎难而上，对能找到的所有工程资料进行了分门别类的整理、建档、归档工作。并对移交不齐的资料进行了专门的催收并记录在案、查有所依，并对所接手的物业资料做好交接清册，完备手续，详尽记载，从而让我们的物业交接工作落到实处。
二、紧跟公司发展步伐，强化内部制度建设
我们参照ISO9000系列标准，在制度建设方面下功夫，针对我们的专用配电房、电梯机房、消防水泵房、备用发电机房、监控室等部位，我们编制了基本涵盖各工作环节的《物业管理方案》、《标准作业程序》、《岗位职责说明书》，整理规范了各种工作表格等支持性文件，并及时将更新的工作规范进行传达、培训和应用，.做到人员到岗、制度上墙，较好地促进了日常管理的制度化、程序化、标准化。
三、努力强化客服工作，认真做好安全监控。
1、我们工作的主要重心就是为业户们提供等值的物业服务，最终让我们的物业保值增值。为此目的，我们提出了：“服务无止境，满意在业户”、“业主至上，服务第一”等思路；时刻强调客服工作的重要性。在实际工作中，以客户满意度作为衡量工作优劣的准绳，出现问题，不等、不拖，对症下药，极时处理，遵循“人性化基础上的制度化”原则，从而最终得到了客户的认可。
记得，M-26项目的用电是由专用配电室输出（不是供电局管理的公用配电室输出），因此，业户们的用电，不仅要缴纳本生的电价部分，还要缴纳专用配电室内的无功损耗部分（需要公摊），这样一来，电价相应较高。很多业户不能理解，为此，我们针对此种情况，加强客服工作，不厌其烦地做好说明、沟通、解释工作，最终，业户们认可了，满意了，该缴纳的费用也按时缴纳了。
2、历来安全工作是各项工作的重中之重。为此，我们在工作中也是预防为主、防消结合。在公司的统一领导下，我们建立了消防巡检制度，落实了消防责任人，定期进行安全大检查和消防演练，对消防隐患等不安全环节，我们及时发出整改通知，限期处理，制度落实、措施到位，在大家的共同努力下，本年度未发生任何大小消防安全事故。
四、工程设施设备的维护、保养、审核工作顺利完成。
1、辖区现有电梯2台，在使用过程中，我们严把安全关，一切按操作规程办事，严禁无证上岗，无证操作。对电梯设备和资料，我们进行规范化管理、科学化管理、制度化管理，安全到人、责任到岗，强化电梯巡检制度，对电梯在使用和运行过程中出现的门联锁发卡、外显紊乱、厅门锁松动及日常运行中所出现的微.小问题，我们都能联系和配合电梯公司，及时处理并上报、存档。由此，我们的电梯年审工作均能一次性合格，顺利过关。
2、我们现有备用发电机组（200KW）一台，平时，严把维护、保养关，认真搞好“十字”作业，紧急情况时，我们都能优质、正点、安全、高效地给环境、电梯、消防、监控等设施设备供电，真正做到了发电机的备用功能—有备无患。特别是在接此设备之后，在使用过程中发现发电机起车困难等问题时，我们积极、主动、多方查找原因，最终确认是由于电瓶容量太小（135Ah）且不存电所造成，而不是发电机的问题，为此，为了彻底消除备用发电机组的使用隐患，我们现正在积极处理中。
3、设备设施的运行和维护历来是物业管理工作的重中之重，本年度我们对此常抓不懈，与各设备设施维保单位均保持了良好的合作关系，对原工程质保单位在履行质保义务时也坚持原则，做到了较好的监督、配合、协调工作，在下水道的疏通、屋面渗漏的处理、办公楼墙面保温层脱落的修复，车库安防系统的改造工作均已有序完成，对辖区内的环境照明、弱电安防、给排水管网、工程遗留等问题，我们是汇同项目方、施工方，协调配合，尽量做到少花钱、办实事、办好事，尽量做到辖区内设施设备的计划性维护、计划性保养、计划性使用，真正做到设备的安全性、稳定性、完好性心中有数，全年保持设备完好率100%、设备和工具装备（暂未配备）报损率为0%、设备安全运行率100%的良好记录。
五、专业外委工作走上正轨。
为了能使物管维修养护工作进入集约化、专业化、制度化管.理，我们与消防、电梯、绿化、保洁等专业公司签定了相关的专业维保合同，定时维护、定期保养，按规定监督、检查、安全运行，从而使其系列工作走上了正轨。
六、完善管理制度和操作规程，资料管理上台阶。
为了做到在业主入住之后，水、电方面出现问题能果断迅速地处理，也为了保障业主在入住多年，出现问题时便于查询，我们对M-26项目的土建、电梯、给排水、弱电监控等资料进行了归位、建档工作，为将来的查询、维护打下了基础；为使辖区管理上档次，品质上台阶，进一步提升辖区形象。我们对有线电视、电话、宽带的开通方式、缴费地点、联系电话也进行了确认，真正做到了：急业户之所急，想业户之所想。
为了能让物管工作有规可循、有据可查，落到实处，能让日常工作优质、高效、安全地运行，我们特建立建全了各项管理制度和操作规程如：岗位责任制、值班记录、会议记录、设备管理制度、工作计划及总结、物品领用档案、工作联系记录、资料签收记录、材料消耗记录、考勤记录、设备运行记录、水电缴费记录…….等共计60余本，真正做到了说有所据，查有所依。
七、立足M-26项目，兼顾、协调、完善195项目物管工作。
由于历史的原因，195公交集资房项目，在建成交付使用之后，特委托重庆龙浩物业管理有限公司进行物业管理。
在管理过程中，由于小区公共卫生间的使用（主要是水电费用的清缴）、室内停车场的规范、物管公司与项目方在工程问题上的函接、业主与龙浩物业管理有限公司的沟通、商业门面租赁后的物业交付等诺多问题，使得我们首当其冲地成了桥梁及管理者，本着对业主负责、对开发企业负责、对外聘物管公司负责的原则，.我们克服了人手紧、事情烦杂、涉极面广等困难，合理调配、注重安全，最终，在公司的统一领导和指挥下，使其得到了平稳过渡。
回顾今朝，展望来年，我们为能够伴随公司的成长而骄傲、也为能伴随公司的发展而自豪，对公司的前景更加充满希望。按照我们对M-26项目物业管理的工作计划，明年准备在今年工作的基础之上，注意工作方式方法，抓好客户服务工作，让客服、保洁、绿化、安保、工程维修等日常工作，在现有的基础之上更好地函接起来，物业管理费用做到按时收取，配电、水泵房、发电机、电梯、消防监控等设施设备做到定期及时维护，针对水电能耗方面，做好开源节流、节能降耗工作；在安保管理工作中，进一步加大力度，强化管理，从人员素质上着手，努力建立更加完善的人防、技防与全员安全综合防范系统，安防一体、落到实处。
在队伍建设方面，我们要强抓业务素质、思想素质和安全意识、服务意识的教育，继续实施全员培训计划，培养各班组骨干，以骨干为核心带动整体人员素质的提高，一切以业主至上、以工作至上，端正员工的工作态度，有了问题，敢于面对，善于面对，不拖、不等、不靠、不过夜，及时解决，让班组建设上台阶，并有意识地发现和培养物业管理处主管、设施设备管理人员、安保管理人员方面等业务骨干，为公司的可持续发展，有计划地打下坚实的基础。
在完成以上工作的同时，并力求做好各政府职能部门的协调与配合，并在完成其协调工作的同时，配合搞好M-26的招商工作，做好办公大楼2、3、4层的装修审核及监管。
综上所述，这一年来，我们部门基本上能尽心尽力、尽职尽责地完成上级下达的指令，交办的工作，并且准备扬长避短，再接再励，继续努力，在公司的直接领导下，在各部门的密切配合.下，同心同德，齐心协力，让明年的工作在今年的基础之上，更上一层楼。
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